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網簽量創6年新低 上半年北京二手房市

來源:新聞資訊網 作者:普羅米修斯 人氣: 發布時間:2020-07-03
摘要:價:二季度價格止跌回升,總體仍處于下跌通道 房價方面,貝殼研究院數據顯示,上半年北京二手房成交均價比去年同期下降2.3%,比2018年同期下降0.7%。業內:全年

  今年上半年,北京市場受疫情持續牽制,二手房市場走勢也是一波三折。機構統計顯示,今年前6個月,北京二手房網簽總量為6.7萬套,比去年同期下降8.2%,創6年來新低,二手房成交均價比去年同期下降2.3%,但二季度呈現出止跌回升態勢。

  進入下半年,業內預計,新聞熱點,市場上下壓力并行,若第二波疫情得以有效控制,被推后的需求預計將在四季度穩步釋放。

  量:上半年二手房網簽6.7萬套,同比下降8.2%

  據貝殼研究院、麥田房產統計,今年上半年北京二手房網簽總量為6.7萬套,比去年同期下降8.2%。單看上半年數據,今年上半年的網簽量為2015年以來的最低。

  橫向與其他一線城市相比,北京上半年二手房市場復蘇呈現節奏慢、力度弱、回落快的特點。各城市受疫情影響下探幅度相近,而北京的復蘇增幅明顯低于其他一線城市,且市場成交量隨著疫情等級而發生波動變化。

  具體來看,年初兩月受春節假期及疫情影響,北京二手房成交累計同比下降57%。3月后,隨國內疫情好轉,防控等級下調,成交持續復蘇,4、5月環比增幅達到71%和41%。到了5月,西城學區政策變動進一步刺激需求釋放,當月實際成交創下2017年“3·17”調控后單月成交量最高水平。不過,到了6月份,由于北京疫情復發,成交環比回落35%。

  聚焦到單月來看,來自我愛我家、北京中原的統計顯示,北京二手住宅6月份網簽17309套,環比上漲7%,同比上漲47%。二手房市場網簽量連續4個月上漲,達近兩年來峰值。

  不過,由于網簽的滯后性,實際上,6月份市場活躍度較5月明顯降溫。就北京麥田實際監測數據來看,6月份成交量高位下降,實際交易量環比5月下降了32%。此外,從我愛我家簽單數據來看,6月簽單量也環比下跌32.33%,同比增長28.84%,市場表現優于去年同期,但較5月有明顯下滑。

  分城區看,貝殼研究院數據顯示,上半年成交量同比增長較快的區域為亦莊開發區,增幅為12%,居13區首位;東城區降幅最大,達到32%。從修復節奏來看,首輪增長由外圍城區啟動,以亦莊開發區、門頭溝、大興、昌平區為代表,3-4月增幅大于全市平均增幅158%。隨后由西城區接力,增幅為全市平均水平的近2.5倍。

  “疫后北京二手房成交修復具有三大動力!必悮ぱ芯吭悍治稣J為,上半年二手房客戶使用貸款比例為74%,環比基本持平,月度浮動在3%以內,貸款比例穩定。首、二套平均房貸利率水平隨LPR下降而持續走低,資金成本降低吸引需求入市。

  此外,西城學區政策變動,亦帶動部分家長提前入市,5月西城區成交量環比、同比增速均超過120%,在全市的比重也從7%上漲到12%。同時,西城成交的增長帶動換房鏈條上其他交易主體入市,促進全市成交量提升。

  價:二季度價格止跌回升,總體仍處于下跌通道

  房價方面,貝殼研究院數據顯示,上半年北京二手房成交均價比去年同期下降2.3%,比2018年同期下降0.7%。不過分階段來看,二季度成交均價比一季度上漲6.0%,為自去年三季度以來首次止跌上漲。

  二季度成交均價之所以上漲,貝殼研究院指出,主要是因為疫情穩定后,成交量增長帶動價格波動性增長,從價格指數來看,上半年月度價格指數浮動均在2%以內,市場價格整體表現平穩。

  分總價來看,改善型產品價格的上升動力強于剛需產品。300萬元以下產品均價同比跌幅7%、450萬-750萬產品均價跌幅在2%以內,750萬以上產品均價微幅上漲了1%。

  分面積段來看,業主端對于大面積產品價格預期強于小面積產品。從半年增幅來看,大戶型產品漲價占比增幅更大,180平方米以上產品增幅達到14個百分點。對比去年同期來看,僅180平方米以上產品漲價占比高于去年同期水平,最高點達到24%。

  而從區位上來看,上半年外圍城區均價下跌相對更為明顯,如大興、房山、門頭溝、順義、通州區等,2020年一季度均價較2017年均價跌幅均在10%以上,其中門頭溝累計跌幅17%。

  在成交均價止跌回升的同時,房源成交周期仍處高位,客戶端成交周期近三年保持高位,最近三個月在100天左右小幅波動,購房決策持續謹慎。

  業內:全年量價同比基本平穩

  在貝殼研究院看來,上半年北京市場經歷了封凍期、復蘇期、政策拉動期、疫情復發回落期四個階段。疫情對市場的主要影響為需求釋放節點推后,在市場預期及市場情緒方面整體保持平穩。

  那么,現在下半年已到,北京二手房市場又將呈現怎樣的發展態勢?對此,貝殼研究院認為,上行動力方面,下半年貨幣政策仍存在寬松空間,信貸額度充足,放款周期(5月為43天)也處于2019年以來的低位,且預計房貸利率將隨LPR繼續走低;同時,購房需求將因疫情壓制而推后釋放,加之人們提升資產保值性的需求進一步增大,預計中高收入人群避險性購房也會增多。

  不過,下半年同樣面臨下行壓力。貝殼研究院指出,上半年北京新房成交同比降幅約30%,考慮新房庫存及年度銷售任務雙重壓力,下半年預計新房放量降價帶動銷售,二手市場將受到分流。

  基于此,貝殼研究院指出,北京防控等級再次上調至二級響應后,被推后的需求預計將在四季度穩步釋放,下半年整體成交量環比平穩。從房價預期指數來看,大面積改善類產品預期相對較好。在市場需求及預期平穩狀態下,預計全年均價同比仍延續2019年的平穩態勢。

  麥田房產認為,由于疫情防控在時間上存在不確定性,受此影響北京二手房市場也面臨一定的不確定性。但根據上半年的市場表現,本該釋放的需求只是遲到,但不會消失,隨著疫情好轉,積壓的市場需求將陸續釋放。

  我愛我家亦表示,待疫情緩解后,北京二手房市場依然能夠迅速恢復正常走勢,但今年的量價水平預計很難超過5月、6月。

責任編輯:XW

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